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電商零售、制造企業和第三方物流,選址高標倉需要考慮的8個因素
2019年09月16日 14:44 作者Mark Zhuo 來源VCIntegration 瀏覽120
? 一、高標倉就是高效率

高標倉,即指“高標準倉儲物流設備”。高標倉是“高大上”的現代化倉庫,“高”是指建筑高度,例如單層樓層的凈高度達到8米以上?!按蟆敝傅氖敲婊?,倉庫建筑總面積可以達到8千平米以上?!吧稀筆撬蹬涮咨枋┒忌掀?,包括消防系統、安全監控系統和具備實施倉庫自動化的硬件等。

目前在中國,電商零售企業、高端制造業和第三方物流是高標倉的主要租戶,年平均增速在5-20個百分點。
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高標倉租戶 租賃占比 年平均增速 增速貢獻
電商 30% 20% 6.00%
傳統零售商 15% 5% 0.75%
高端制造業 25% 10% 2.50%
第三方物流 30% 10% 3.00%
合計 100% -- 12.25%
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企業選擇高標倉的根本原因是成本和效率。我國的物流成本占GDP比重雖然已經下降到15%左右,但是與日本和歐美發達國家相比仍然有50%以上的差距。除去經濟結構和運輸成本的因素,倉儲成本和效率問題,也是導致物流總成本高居不下的原因之一。
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由于中國現代化倉儲業起步較晚,大部分倉儲設施都是在1990年以前建設的,倉庫類型以傳統倉為主,占全國倉庫總面積80%以上,貨運吞吐量的90%以上。傳統倉很難適應現代化物流操作的要求,主要問題在于傳統倉面積一般小于4000平米,樓層凈高不足7米,沒有配備標準的地面漆和采光頂,倉庫功能難以拓展,建筑結構不合理,可存儲品類有限和土地權屬不清晰等。為了進一步提高倉庫自動化水平,持續降低成本,提高整體物流效率,許多企業都在考慮選擇高標倉。
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我國目前高標倉面積約有4900萬平方米,整體處于供不應求的狀態。在需求方面,隨著電商零售的高速發展,以阿里、京東和蘇寧為代表的電商巨頭,紛紛都在打造自己的物流體系,通過自建物流來提高配送響應速度和服務質量,為用戶提供更好的消費體驗。
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更多的電商企業選擇了輕資產運營的方式,把業務外包給了第三方物流公司,從而也間接拉動了高標倉的市場需求。一些高端制造業,比如汽車業也對高標倉青睞有加,可以實施VMI和JIT/JIS等入廠物流操作,提高庫存周轉率。在供給方面,由于倉儲用地供應緊張,再加上傳統倉改造難度大、成本高,使得高標倉成了稀缺資源。根據戴德梁行的測算,到2020年,我國高標倉需求可能達到1.4-2.1億平方米,而供給量只有5600-6600萬平方米,在可預見的未來,國內高標倉市場會持續供不應求的局面。
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二、選址高標倉8個關鍵因素
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即使高標倉市場呈現出巨大的需求缺口,企業在選址的時候也要慎重考慮,因為倉庫是重資產運營,不能因為資源稀缺就盲目投資。在選址高標倉的時候,我們至少要考慮以下8個關鍵因素。
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01 — 地理位置
高標倉是物流地產,關于地產有一句經典名言,那就是“Location、 Location、?Location”,也就是“地段、地段、還是地段”。這句華爾街名言被香港首富李嘉誠引用后廣為傳播,成了所有人對于房地產投資的不二法則。選擇最佳地理位置的倉庫非常重要,產品存儲在客戶附近的區域,可以滿足及時交付的要求。汽車整車廠要求原料供應商在廠區周圍設立倉庫,就是為了實現整車廠Just in Time或Just in Sequence的入廠物流要求。
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02 — 存儲要求
對于危險材料,易燃產品和食品,許多企業要求倉庫具有嚴格的儲存和消防設施條件。您選擇倉庫是否能夠滿足產品獨特儲存需求?如何正確處理需要化學泡沫滅火機理的產品?倉庫周圍是否有溪流和池塘?在選址之前提出這些問題,有助于防范風險,或是在災害發生時降低損失。
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03 — 租金成本
在選擇倉庫的位置時,成本仍將是一個關鍵標準。上海市的倉儲用地供應日益稀缺,高標倉平均出租率在92%以上,而地價和租金卻在逐年上漲。由于供需極不平衡,導致上海高標倉日租金水平在1.48元/平方米,這對于租戶來說是一筆巨大的成本開支。在上海周邊的蘇州、太倉和嘉興等地區,相隔不足百公里,但是日租金水平只有上海的68-80%,因此成為了需求外溢后的備選方案。
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04 — 勞動力可用性,勞動技能和成本
勞動力可用性,技能和成本與倉庫所在地人口結構直接相關。隨著中國人口紅利的逐漸消失,勞動力成為選擇高標倉的重要因素。較高的勞動力可用性,可以為企業提供充足的人力資源,城市擁有的高校數量越多,就能夠提供大量的高素質人才。物流已經不再是過去簡單的手提肩扛操作,實施高標倉現代化和自動化操作,就需要大量的專業人員。南京擁有985高校2所,211高校8所,重點大學數量僅次于北京和上海,可以為當地企業提供源源不斷的高水平員工。
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05 — 道路,公路和交通流量
高標倉選址需要緊鄰城市的繞城高速,可以快速通達出入城市的各條高速公路及主要商圈。具體需要仔細考慮以下5點:
*? 高速公路出入口的可接入性
*? 高速公路互連情況
*? 平均交通速度和流量
*? 交通高峰時段
*? 道路安全和條件
擁擠的高速公路和地面道路以及信號系統不良等因素將增加燃料消耗,事故率和運輸車輛擁堵時間。
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06 — 靠近機場,火車站和港口
多式聯運可以為貨主提供更多的運輸方案,在運輸成本和時效性之間找到完美平衡點。南京是中國交通樞紐節點型城市,水陸空交通條件優越,可以利用長江內河運輸、祿口機場和鐵路的立體化交通優勢,為高標倉用戶提供多樣化的運輸方案。
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07 — 市場與當地環境因素
任何高標倉都應盡可能靠近主要供應商,制造商和客戶。這將有助于縮短交貨時間,降低運輸成本并提高響應能力。此外,還應考慮當地的環境因素,如天氣條件和遭受自然災害的風險概率。倉庫選址是否在城市的低洼區域?建筑物能否抵御臺風或地震?倉庫必須滿足特定的建筑條件,才能夠預防各類風險。其他的當地環境因素還包括周圍路段擁堵情況和高峰時段。
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08 — 公用事業可用性及成本
公共事業包括了水、電、氣和互聯網等基礎設施。冷藏倉庫非常依賴于電力和水,自動化倉庫依賴于互聯網和通訊服務。在選擇倉庫的時候,我們不僅要檢查公用事業的可用性,還要核查所有相關成本。
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高標倉的選址是倉儲項目成功的關鍵因素,從全球的成功案例來看,優質高效的倉庫資源基本都集中在經濟發達、交通網絡密集、勞動力充沛和產業結構合理的地區。我國43%的高標倉資源集中在長三角區域,這與該地區強大的綜合經濟實力有著直接的關系。南京是長三角的特大城市,在區域經濟發展中扮演著舉足輕重的作用,也是該地區的物流重鎮。
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